本期要点：

一、政策动态

（一）财政部定调2022

（二）银保监：3月1日起，四大AMC非金融子公司负债依存度不得高于30%

（三）李扬：发展长租房市场需要顶层设计

二、行业讯息

（一）信达系高管入驻恒大执行董事会

（二）融创加速退出资产，国企进场

（三）理性分析央行发布会 警惕债市调整风险

来源：浙商资产研究院

一、政策动态

（一）财政部定调2022

财政体系年度工作会议没有再提及前段时期热议的“房地产税”，可能意味着“房地产税”的推出会有一定延后。不过针对地产行业，财政部亦提出要坚持房住不炒定位，同时优化城镇保障性安居工程支出结构、发展长租房市场，并将继续支持城镇老旧小区改造和农村危房改造。

评论：房地产税出台还是遇到较大阻力，显然今年的财政政策组合选择的是以减税降费的方式实现赤字，而不是依赖政府主动投资的模式，这说明国有资本在2022年的市场会相对保守，让出空间让民间资本发挥。

（二）银保监：3月1日起，四大AMC非金融子公司负债依存度不得高于30%

2022年1月14日，银保监会正式发布《银行保险机构关联交易管理办法》（下称《办法》），其中规定，金融资产管理公司非金融子公司负债依存度不得超过30%，2022年3月1日起执行。这意味着：四大AMC必须加速回归主业。对于《办法》制定的初衷，银保监会有关部门负责人在答记者问时表示，近年来，随着我国银行业保险业快速发展，银行保险机构关联交易引发风险暴露的情况不断显现，通过隐匿关联关系、设计复杂交易结构、利用子公司违规提供资金等方式规避监管、套取利益等问题时有发生，甚至引发重大风险，为弥补制度短板，有必要进一步修订完善关联交易的有关监管规定。《办法》自2022年3月1日起施行。值得注意的是，《办法》所称银行保险机构包括银行机构、保险机构和境内依法设立的信托公司、金融资产管理公司、金融租赁公司、汽车金融公司、消费金融公司。

评论：四大AMC非金子公司通常是作为主业的补充板块，通过向风险企业进行财务纾困来获得收益，这种操作背后可能有融资实质。如果要求非金业务子公司降低财务依存度，那么相当于直接压降非金业务在AMC集团的业务占比，更加向主业转移。

（三）李扬：发展长租房市场需要顶层设计

北京市第十五届人大财政经济委员会委员、中国社会科学院学部委员、国家金融与发展实验室理事长李扬认为，在住房市场上推行供给侧结构性改革，重点加快发展长租房市场，是下一阶段各级政府推动城市住房市场发展的重要任务。近年来，中国经济已进入了以中高速度增长为主要特征的“新常态”。李扬认为，在新常态下，租赁市场和住房买卖市场仍存在结构性矛盾。当前，随着国家推动“租购并举的住房制度”，在中央推行保障性租赁住房的同时，又提出加快发展长租房市场，让住房租赁行业发展趋势日益明显。

“2017年，中央重申要建立‘租购并举的住房制度’，而且首次将‘租’置于‘购’之前，意味着今后我们将更多地以租房来解决居民的住房需求。”李扬表示，2020年全国两会首次提出“长租房”，指出要“完善长租房政策”，意味着长租房作为住房租赁市场的重要组成部分，已受到政府和各界的关注和重视。刚刚结束不久的2021年中央经济工作会不仅重申了“房住不炒”的基本原则，而且进一步提出要“加快发展长租房市场”。这一系列政策的逐步升级传达出一个明确的信号，就是今后包括长租房在内的住房租赁市场将有一个大发展，它将成为我们解决大城市新市民、青年人居住问题的重要抓手。

评论：在经济承压的环境下我国还是比较依赖房地产市场稳定的，所以不能简单认为要打压房价，而是要将支持房地产的资金从短期的热钱置换为长期的投资，从而拉长房地产价格的上涨趋势和平抑波动，以此与居民收入相互匹配。在这个过程中适当的推进租赁市场有助于储蓄购房力量，同时缓释承接过量房产资源。

二、行业资讯

（一）信达系高管入驻恒大执行董事会

2022年1月23日晚间，中国恒大集团发布公告称，自1月23日起，肖恩获委任为执行董事，梁森林获委任为非执行董事，原恒大系两位执行董事赖立新、黄贤贵辞任。其中，梁森林为中国信达（香港）控股有限公司董事长，此次作为“局外人”首次进入恒大集团董事会。2022年1月21日，中国恒大集团发布公告，考虑到目前面临经营和财务上挑战，尤其是债务压力，风险化解委员会建议增聘中金公司、中银国际等作为财务顾问，中伦律所作为法律顾问，协助开展债务风险化解工作。

评论：信达资产的资本实力相比恒大的负债规模还是相对较低的，因此不能期待信达资产介入能够从根本上扭转局势，必然还需要更多的机构介入。但是信达资产介入主要是表明政府态度，即AMC的力量已经正式介入恒大的风险问题，另一方面信达资产本身在房地产领域具有独特建树，比较其他几家AMC更加适合介入恒大。

（二）融创加速退出资产，国企进场

融创已将昆明融创文旅城二期40%股权转让予华发，转让价格为14亿元，包括现金代价12亿元、债权2亿元。此外，近期融创还将武汉一江源项目、武汉甘露山文创城部分股权，分别转让给了国企首创及武汉城建。1月19日，惠誉将融创中国（01918.HK）长期外币发行人违约评级从“BB”下调至“BB-”，展望由“稳定”调整为“负面”；同时还将其高级无抵押评级及其未偿高级无抵押美元债券评级从“BB”下调至“BB-”。截至2021年6月末，融创中国总资产为12054.53亿元，总负债9971.22亿元，净资产2083.31亿元，资产负债率82.72%。不过，摩根大通认为融创中国实际负债率为138%，远高于目前财务报告显示的数据。

评论：融创从2019年开始就在加快资产周转，并且折价出售资产，通过增强资产流动性来补充融资来源的不确定。根据摩根大通的测算，按照经济估值方法融创实质上已经遇到较大问题。

（三）理性分析央行发布会 警惕债市调整风险

有机构认为债市目前调整风险在上升。当前债券市场已经走到央行之前，在央行发布会之后，市场普遍按照至少还有一次OMO、MLF降息定价债市，或者对央行采取超常规的宽货币抱有期待，这些预期落空的可能性并不低。从因素分析来看，目前几乎所有因素都是利多债市，特别是在“宽货币之后、宽信用+宽财政之前”的阶段，但这种阶段是不可持续的。按照央行迫切程度推断，政策层对于稳增长的要求很高，其他稳增长政策都将加码，而这些均利空债市。从政策利率+利差的角度，当前OMO利率低于2016年15个基点，而5年国开、3年AA+均已经低于2016年1～10月中位数35个基点，已经处于偏低水平。当前支撑债市的唯一逻辑是资产荒，但从预期差的角度，以及政策利率+利差的角度，已经无法再看多债市，提示债市调整风险。

评论：宽货币的直接结果就是资产荒和资金价格降低，资金端的再投资回报率下行，存量债券具有相对高估的市场价值，但是后续投资价值见顶。未来资金有可能撤出债市，追求高收益债或者转向股权投资。