本期要点：

一、政策动态

（一）央行和银保监会据报推出16条举措平稳支持房地产市场

（二）全国不动产将统一登记查询

（三）兰州官宣刚兑城投债

二、行业讯息

（一）橡树处置恒大资产

（二）三大AMC折戟中南建设

（三）龙光集团被境外债权人提出清盘呈请

来源：浙商资产研究院

一、政策动态

（一）央行和银保监会据报推出16条举措平稳支持房地产市场

据媒体报道，监管部门本周五下发《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，涉及保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度6个方面，共16条具体措施。

重点内容包括坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，鼓励金融机构依法自主协商延期还本付息和切实保护延期贷款的个人征信权益以及鼓励金融机构按照市场化、法治化原则，为各类主体收购、改建房地产项目用于住房租赁提供资金支持等。

评论：目前国内监管政策正在对房地产企业进行更加积极的松绑，金融机构开始对房地产的表内和表外融资提供便利，对于存量融资展期表现出更高的宽容度，鼓励房地产链条上各级参与者的融资活动。但是国内基本面改善还需要其他方面的放松，预计房地产行业企稳，但是继续增长潜力较弱。

（二）全国不动产将统一登记查询

近日，中华人民共和国自然资源部发布关于《不动产登记法》（征求意见稿）公开征求意见的公告，该征求意见稿若正式通过并实施，对于不良资产行业存在重大利好，新法将在办事便捷以及效率问题存在着极大的改进。或许在不久的某一天，不良资产从业者就可以足不出户对不良债权涉及抵押、查封以及其他资产进行全面盘查，第一时间对拟收购债权进行精确的估值定价。

评论：新法实施后，全国不动产信息与个人信息建立全量映射，不良资产从业者不需要辛苦查询资产线索，全国统一平台就能够提供准确信息。不过从另一个角度来看，该信息平台消除了信息不对称，让不良资产市场更加透明，原先依靠信息差赚取勾兑收益的机构会退出行业，倒逼从业者深化资产运营能力。

（三）兰州官宣刚兑城投债

11月7日，甘肃人大网发布了《甘肃省人民政府关于全省金融工作情况的报告》，报告中提到要“牢牢守住了不发生区域性系统性金融风险的底线”。其中报告第3条中提到“加强债券市场风险监测预警，对重点发债企业逐笔督促落实偿债资金来源，对存在兑付风险的到期债券，第一时间进行预警并介入处置，确保所有债券均按期足额兑付。特别是持续深入开展兰州建投风险处置化解工作，确保兰州建投公开市场债券刚性兑付。”

评论：从兰州人大公告信息可以看出，地方风险已经从县域、地市，蔓延到省会和省级。地方政府债务受累于纾困地方企业，财政赤字不断扩大导致政府信用透支，目前的意志是刚兑城投债不存在预算约束。

二、行业资讯

（一）橡树处置恒大资产

11月6日晚间，中国恒大公告称，公司已接到资产接管人通知，所涉及的质押标的资产，即直接持有该项目的相关附属公司股权及公司间负债，已被资产接管人以约6.369亿美元出售。此次出售所得款项将用于偿还恒大在该项目的财务义务。中国恒大预计，该项目将录得约7.7亿美元的亏损。上述中国恒大提到的被资产接管人出售的资产是位于中国香港元朗的一块拟用于住宅的未开发土地。据了解，恒大香港元朗项目的资产接管人，是美国不良资产管理企业橡树资本。

此外，深圳公共资源交易中心11月11日上线了一则新的土地转让信息，受转让人委托以挂牌方式公开转让位于南山深湾片区的T208-0054宗地使用权、地上建筑物、附着物，该地块为商业服务业用地，转让起始价约为75.4亿元，竞买保证金约为8亿元。

评论：橡树是外资投资机构中专注不良资产的专业机构，在公告中橡树作为资产接管人处置项目，回现后用于偿付恒大的债务。显然橡树公司作为处置服务商配合恒大进行缩表。但是从公告可以看出项目退出同时录入巨幅亏损，这可能是当前现实的市场反馈，因此大型房地产企业的纾困仍应当以债务置换为主，资产变现可能会导致亏损暴露。

（二）三大AMC折戟中南建设

11月7日晚间，千亿房企中南建设发布公告称，由于市场调整、行业非良性循环等原因，暂不支付公司全资子公司HZID去年发行的美元票据利息。在此之前，中国华融、中国信达以及江苏资产均向中南建设伸出援手，其也成为被AMC纾困最多的房企，却依然宣告了违约。

评论：中南建设目前的债务困难体现在美元票据支付，虽然三家AMC都折戟，但是外部宏观环境难以对抗。通常公开信用产品的违约比较难控制，因为交易对手分散并且难以沟通联系，而外币公开信用产品则更加难以影响债权人，这也是中南建设的困局所在。叠加人民币贬值形成的汇兑损失，局势更加困难。

（三）龙光集团被境外债权人提出清盘呈请

11月7日晚间，龙光集团发布公告称，公司及公司两家全资附属公司收到呈请人CiticorpInternationalLimited(花旗国际)向开曼群岛大法院及香港高等法院的清盘呈请。龙光集团表示，将与公募债境外债权人的债权人小组及其财务顾问继续进行友好磋商，以期尽快就整体债务管理方案达成一致意见。“公司有信心尽快推进整体债务管理方案，同时保持正常生产经营稳定，确保最大程度保障各利益相关方的利益。”龙光集团表示。

评论：近期境外债权人对国内房地产企业颇为苛刻，这背后有两层原因，一方面人民币贬值导致境外债实质杠杆提升风险增加，另一方面国内房地产企业基本面劣化迅速，境外债权人希望保全自身权益。