本期要点：

一、政策动态

（一）最高院出台对商品房消费者权利保护问题的批复

（二）全面实现不动产统一登记提速

二、行业资讯

（一）海德股份披露个贷不良回收数据

（二）泛海控股被债权人狮王资产申请重整及预重整

来源：浙商资产研究院 陶梦婷

一、政策动态

（一）《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》是最高院对河南省高级人民法院《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》（豫高法〔2023〕36号）作出的批复。主要内容包含三点，一是明确了建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系；二是明确了商品房消费者以居住为目的购买房屋并支付全部价款的，其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权；三是明确了在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，其房屋价款请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。

评论：在“保交楼”的大背景下，本次批复区分了房屋能够交付与无法交付两种情形，赋予了商品房消费者由原债权转换而来的违约赔偿请求权的优先性，进一步从司法角度保护了购房者的合法权益，将购房者支付价款债权提升至债权清偿靠前顺位，优先于工程款债权和抵押权债权以及其他债权。在大量房企破产程序中，面对“烂尾楼”的情形，将购房者债权作为优先债权上升为明文规定，突显了倾斜保护购房者权益的司法理念。值得注意的是，本次批复明确了购房者需支付全部房款后其债权方才成为优先债权，提高了对商品房消费者构成要件的要求。

（二）4月25日，自然资源部在全国自然资源和不动产确权登记工作会议上宣布，我国全面实现不动产统一登记。不动产登记范围包括，集体土地所有权，房屋等建筑物、构筑物所有权，森林、林木所有权，耕地、林地、草地等土地承包经营权，建设用地使用权，宅基地使用权，海域使用权，地役权，抵押权等九类不动产权利。后扩展到自然资源确权登记，增加水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域、无居民海岛以及探明储量的矿产资源等自然资源的所有权和所有自然生态空间的登记事宜。自然资源部负责指导、监督全国不动产登记工作，地方各级不动产登记机构及自然资源确权登记机构负责本地不动产登记等工作。各级地方不动产及自然资源确权登记机构登记的信息纳入统一的全国性不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。

评论：实现不动产统一登记，能够进一步实现透明、规范的不动产管理，为金融、财政、税务等各项工作提供数据支持，对建设全国统一大市场有着重要意义，也为开征房产税提供了基础技术支撑。

二、行业资讯

（一）4月25日晚间，海德股份发布2022年你年报以及2023年一季报。公司所属峻丰技术利用“大数据+AI技术”开展个贷不良处置业务，形成了“资产收购+后端处置”全链条、专业化、批量化、智能化的处置能力，在个贷不良资产处置领域抢得先机。海德股份在年报中表示，据测算，公司目前收购个贷不良资产的折扣率平均为本金1折以内，通过司法诉讼方式处置，预计1年本金回收率约15%、2年回收率约20%、3-5年回收率约25%-30%。

评论：自2021年原银保监会发布了个贷批量转让试点通知后，个贷批转业务已经历两年时间，亦被认为是不良资产领域的蓝海市场。虽然个贷业务与传统不良业务均属于不良资产领域，但在处置技术、处置方式、系统支持、人力资源等方面与传统不良业务大相径庭，大部分传统资产管理公司的信息系统、估值系统、贷后管理系统难以实现批量化个贷的处置与管理，因此个贷批转市场从最初的火热逐渐回归理性。从成交价格来看，成交本金折扣从最初的17.2%下降至10%以内。从参与主体来看，最初四大AMC和地方AMC是个贷批转的参与主体，但目前已鲜少看到四大AMC的身影，部分地方AMC需要与具备大数据挖掘、金融科技能力的公司合作，以提升自身在大批量债权的估值尽调、贷后催收等方面的能力，大数据技术在个贷不良领域的应用日益深化。

（二）4月24日，泛海控股发布《关于被债权人申请重整及预重整的提示性公告》，公告显示，近日，泛海控股收到北京狮王资产管理有限公司的告知函。告知函中，狮王资产以泛海控股不能清偿到期债务，资产不足以清偿全部债务且明显缺乏清偿能力，但具备重整价值为由，向北京市第一中级人民法院申请对泛海控股进行重整，同时向北京市一中院申请对公司进行预重整。

评论：泛海控股（000046.SZ）及其子公司自2019年陆续出现债务危机，其持有的不动产及股权资产，例如：民生证券股权、亚太财险股权已陆续被债权人冻结并申请强制执行。本次债权人狮王资产以泛海控股不能到期清偿债务且明显缺乏清偿能力，但具备重整价值为由申请泛海控股重整。反应出泛海控股及其子公司可供执行财产有限，申请重整已成为无实物资产担保债权人的最优处置方案。狮王资产与泛海控股的纠纷由来已久，早在2020年11月，狮王资产与泛海控股签订了民生证券股份转让协议后，狮王资产陆续向泛海控股支付了50%的股份转让价款，合计1.36亿元，后因该部分拟转让股权被司法冻结，迟迟无法办理股份交割。2023年2月，泛海控股收到济南市中级人民法院关于拍卖其持有的民生证券347,066.67万股的通知，狮王资产向济南中院提出案外人异议申请，但遭到驳回。狮王资产向泛海控股发出《催款函》，要求返还已支付股权价款及相应利息及违约金，但因泛海控股存在严重流动性危机，导致狮王资产合法权益无法得到保障。值得关注的是，本次为泛海控股首次被债权人提出重整申请，破产重整不同于破产清算，是以挽救企业，恢复公司正常造血能力为目标的司法程序。本次重整能否被法院受理，后续公司能否顺利进入重整程序仍存在重大不确定性。