养老金融政策与产品密集落地，银行业加速布局银发经济新赛道；上海二手房挂牌量高企，买方议价窗口打开但市场分化加剧；长城资产密集布局REITs，AMC不良处置模式转向存量资产盘活。近期，养老金融领域迎来政策落地与产品创新密集期。6月初，2026上海老博会设立“养老金融专区”，多家金融机构集中展示养老金融产品与服务；6月4日，上海金融监管局等4部门联合印发《关于创新开展养老服务信托试点的通知》，启动养老服务信托创新试点；6月10日，2026年第三期、第四期储蓄国债发售，储蓄国债正式纳入个人养老金产品池，进一步丰富个人养老金可投资产品范围。随着个人养老金制度全面实施，银行在养老金融体系中的枢纽作用持续增强。银行不仅承担个人养老金开户、缴存、投资、支取等账户服务，也深度参与养老金托管、企业年金管理和养老资金配置。2025年，多家国有大行养老金托管规模超过万亿元，其中工商银行管理各类养老金规模超5.9万亿元。与此同时，银行正从“管钱”向“管人”延伸，将金融服务嵌入医养、康养、社区养老等场景，并推出养老机构经营贷、康养文旅贷、养老社区贷等产品，推动养老金融从账户管理走向产业链服务。在政策端，中央金融工作会议将养老金融纳入金融“五篇大文章”，金融监管总局也印发专项方案，引导银行保险机构加强养老产业融资支持、提升老年群体金融服务水平。对银行而言，在净息差持续下行、传统信贷增长承压的背景下，养老金融既能带来长期稳定资金，也能带动财富管理、资产托管、零售信贷和中间业务收入协同增长，成为零售转型的重要方向。【评论】养老金融的加速升温，本质上是人口老龄化、金融机构转型和政策导向三重因素共振的结果。对银行而言，养老金融不只是新增一个产品货架，而是一次客户经营逻辑的重塑：过去银行主要围绕存款、理财、贷款开展业务，未来则需要围绕老年客户的养老储备、医疗照护、资产传承、消费支付和风险保障，提供更长周期、更综合化的服务。但当前养老金融仍存在明显短板。一方面，许多产品仍停留在“稳健低风险”的传统设计思路，难以覆盖退休前积累、退休后领取、长期护理、遗产安排等全生命周期需求；另一方面，部分机构仍容易把养老金融理解为向老年人销售理财、保险和基金，忽视了适老化服务、反诈教育、线下陪伴和风险保护的重要性。养老金融的核心不是“卖给老人什么”，而是解决老人和准老人群体在不同阶段真正面临的财务与生活问题。未来银行竞争的重点，将从个人养老金账户开户数量，转向养老金融生态服务能力。谁能真正打通“金融+医养+康养+社区+支付”场景，谁就能在银发经济中建立更强客户黏性。与此同时，监管也需持续强化产品适当性管理和消费者保护，防止养老金融被包装成高收益营销工具。养老金融既是银行业新的增长点，更是金融服务民生的重要载体，其发展质量最终要看能否让老年人用得懂、用得起、用得安心。近期上海二手房市场供需格局出现明显变化。根据市场数据，截至6月上旬，上海全平台二手房挂牌量超过30万套，剔除重复挂牌后真实可售库存约10.3万套，市场整体仍处于供大于求状态。与此同时，成交端有所修复，5月上海二手房网签28023套，同比上涨31%，创近年同期较高水平，显示刚需和置换需求在价格回调、政策优化和议价空间扩大的背景下有所释放。挂牌量持续走高，主要来自三类房源集中入市：一是前期限价新房陆续满限售年限，进入二手市场；二是改善型家庭在政策放松后卖小换大；三是部分投资客因租金回报有限、资产价格预期转弱而选择降价出货。目前上海二手房市场平均议价空间约为7%-15%，急售房源议价幅度可达10%-20%。但库存分布并不均衡，内环、中环地铁次新、优质学区房等核心房源仍相对稀缺，而远郊、配套不足、流动性较弱的大盘则挂牌堆积，部分板块去化周期明显拉长。【评论】上海二手房挂牌量高企，说明市场定价权正在从卖方转向买方。过去“房源紧缺、看房靠抢、房东惜售”的局面已经明显缓和，购房者拥有了更充分的比较空间和谈判余地。对于自住型刚需和置换家庭而言，这确实是近年来较为难得的选择窗口：房源充足、价格回调、政策托底、贷款成本较低，均有助于降低入场门槛。但挂牌量上升并不等同于“遍地笋盘”。当前上海楼市的核心特征不是全面下跌，而是极致分化。核心地段、成熟配套、地铁次新和优质学区房仍具备较强价格韧性，真正大幅让价的房源往往集中在远郊、老旧、配套薄弱或存在硬伤的板块。购房者若只看价格折扣，忽视流动性、通勤、房龄、产权和小区供给压力，容易买入未来难以转手的低效资产。因此，当下市场更适合自住需求理性入场，而不适合短期投资套利。刚需购房应以月供压力、工作稳定性和长期居住匹配度为核心判断标准，避免为了“捡漏”过度加杠杆；置换群体则应趁市场分化加深，尽快优化手中低流动性资产，向核心区位和优质产品集中。上海二手房市场正在从普涨逻辑转向资产筛选逻辑，未来房子能否保值，关键不再是“是否在上海”，而是“是否处在真正有需求支撑的板块”。6月15日，长城资产与浙江省国有资本运营有限公司等签署战略合作协议，落地浙江首只国有存量资产盘活基金。该基金将围绕“投、融、管、退”全链条运作，通过REITs发行、物权转让、股权转让等方式实现退出，推动国有存量资产盘活，并将回笼资金重点投向战略性新兴产业和未来产业。据火栗网研究中心统计，2026年5月至6月，长城资产在一个月内连续落地三单REITs相关合作项目：5月参与易方达广西北投高速公路REIT战略配售，助力广西北部湾投资集团优化资产结构、压降负债；6月参与汇添富上海地产商业不动产REIT首发战略配售，推动上海核心办公楼资产盘活；随后又在浙江落地国有存量资产盘活基金，形成覆盖基础设施、核心城市商业不动产、省级国资资产盘活的多场景布局。需要注意的是，长城资产目前并非直接作为公募REITs发行主体，而是主要通过战略配售、Pre-REITs基金、存量资产盘活基金等方式参与资金端和资产培育端。其核心角色更接近“Pre-REITs运营商+财务投资人”，即通过资产收购、债务重组、运营修复、现金流培育，再对接REITs等资本市场工具实现退出。这一模式为AMC盘活低效不动产和商业地产不良资产提供了新的路径。【评论】长城资产密集布局REITs，反映出AMC行业正从传统“不良资产折价处置”转向“存量资产价值修复”。过去商业地产类不良资产处置主要依赖债权重组、物权转让和资产拍卖，普遍存在处置周期长、折价率高、收益一次性强等问题。在房地产深度调整和商业地产估值下行背景下，单纯依靠低价收购、快速转卖赚取价差的模式空间正在收窄。REITs的价值在于为不动产资产提供了更加标准化、资本化的退出通道。对于具备区位优势但经营效率偏低、债务结构失衡的资产，AMC可以先完成债务梳理、运营修复和现金流培育，再通过REITs、股权转让或物权转让实现退出，从而把“不良处置”变成“资产经营”。这不仅有助于提高资产处置回收率，也能降低国企和地方平台负债压力，形成“盘活存量资产—回笼资金—反哺新兴产业”的循环。但REITs并不是万能工具。其前提是底层资产必须具备稳定现金流、清晰权属和可持续运营能力，低效资产只有经过真正的经营改善，才可能获得资本市场认可。因此，AMC发力REITs的关键不在于参与几单战略配售，而在于是否具备资产筛选、重组修复、运营提升和退出安排的综合能力。未来AMC之间的竞争，将不再只是收包能力和估值能力的竞争，而是资产经营能力、资本市场连接能力和产业协同能力的竞争。长城资产的尝试，标志着不良资产行业正在从“被动出清风险”迈向“主动经营价值”。
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