金科1470亿元债务重整收官，AMC参与房企风险化解模式进一步成熟。 8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，明确有序推进商品住房现房销售。新出让土地及尚未取得建设工程规划许可证的商品住房项目优先实行现房销售，已取得规划许可证的项目鼓励现房销售；同时提高预售门槛，要求预售项目单体建筑主体结构封顶，并将首付款、个人住房贷款等购房资金全部纳入监管账户，项目具备完整交付条件后方可解除监管。此外，政策同步推进现房销售备案、定金监管、房地产项目融资以及“交房即交证”，进一步完善商品房销售制度，降低延期交房、烂尾及资金挪用等风险。 【评论】此次政策的核心并非简单取消商品房预售，而是通过“现房优先、预售规范”的双轨模式，逐步降低房地产交易中的交付风险。过去高杠杆、高周转模式下，房企依赖预售回款滚动开发，一旦销售和融资环境恶化，风险容易向购房者传导；现房销售则要求开发商更多依靠自有资金和项目融资完成建设，将企业经营风险更多留在开发端。与此同时，预售资金全面监管和“交房即交证”进一步强化了购房安全保障。短期看，现房销售会提高部分房企的资金占用和开发成本，对高杠杆企业形成约束；长期看，则有助于推动房地产行业从“拼融资、拼周转、拼规模”转向“拼产品、拼质量、拼运营”，加快房地产发展模式转型。 近日，福州市中级人民法院裁定受理正荣集团破产清算案，曾于2018年跻身千亿房企阵营的正荣正式进入破产处置阶段。截至2025年末，正荣地产总资产约861亿元、总负债逼近1089亿元，叠加销售大幅下滑、现金流紧张及核心资产持续减值，企业已严重资不抵债。随着正荣、泰禾、福晟、世茂、阳光城、融信等相继陷入债务危机，曾以高杠杆、高周转、快速扩张著称的闽系房企群体基本退出行业主流舞台，房地产行业风险出清进一步向破产清算、资产处置和市场化重组阶段深化。 【评论】正荣集团的破产清算，表面上是一家房企的经营失败，实质上是房地产高杠杆扩张模式在行业周期反转后的集中出清。闽系房企过去依靠激进拿地、加杠杆扩规模，在市场上行期能够迅速做大，但这种模式高度依赖持续融资和资产价格上涨，一旦销售回款下降、融资渠道收紧，庞大的债务杠杆就会从扩张工具转变为流动性风险来源。正荣等企业的相继退出也表明，房地产行业正在从“规模竞争”转向“现金流、资产质量和运营能力竞争”，未来行业集中度仍将进一步提升，低效产能和高风险主体将通过破产、重组、并购等方式持续出清。 日前，涉及约1470亿元债务、8400余家债权人的金科股份重整案正式收官，成为目前房地产行业规模最大的房企重整案例之一。长城资产历时两年参与其中，以“产业投资人+财务投资人”双重身份出资，并创新提出“1+1+N”重整方案，同时通过收购金融机构不良债权、债务重组、追加投资及项目盘活等方式，推动金科风险化解和经营恢复。重整后，金科将围绕“新金科”战略探索代建代管等存量房地产服务，并与长城资产协同开展“不良资产+”业务。此次案例也体现出AMC在大型房企风险处置中由单纯债权处置向“方案设计+资本投入+资产盘活+产业赋能”综合化服务转型的趋势。 【评论】金科重整的意义不仅在于化解一家千亿房企的债务风险，更在于探索了一条大型房企市场化、专业化风险出清路径。对于债务规模庞大、关联关系复杂的房企而言，单纯依靠债务展期或资产出售难以真正解决问题，需要AMC发挥不良资产处置、债权重组和资本投资等综合优势，将“化债”与“盘活资产”结合起来。长城资产以“三部曲”为抓手，从前期方案设计、疑难债权收购到重整投资人出资，实现从金融风险化解向企业价值重塑延伸。未来，随着房地产进入存量调整阶段，AMC参与房企风险处置的重点也将进一步从“救企业”转向“盘资产、稳项目、促转型”，并成为推动房地产行业风险有序出清和存量资源重新配置的重要力量。
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