浙商资产研究院《金融行业周报》（第344期）

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发布时间： 2025年06月23日 17:00

摘要

5月财政收入正增但增速放缓，支出增速回落，政策聚焦落实提效；

中交地产1元剥离房地产开发业务，拟转型轻资产应对退市危机；

长城资产追缴3.3亿元拍卖差价，法院退还成都众兴1亿元拍卖款引发争议；

中国信达总裁梁强离任履新东方资产，张卫东暂代总裁职责

来源：浙商资产研究院

一、财经政策资讯

2025年5月，全国一般公共预算收入同比增长0.1%，增速较上月回落1.8个百分点，中央本级收入增速降至0.4%，地方本级收入增速转负至-0.1%。税收收入保持正增长，非税收入增速放缓，收入结构更趋合理。财政支出同比增长2.6%，较上月回落3.2个百分点，中央支出增速升至11.0%，地方支出增速降至0.9%。政府性基金收入增速转负至-8.1%，土地出让收入下降14.6%；基金支出增速从44.7%大幅降至8.8%。在经济压力可控及中美经贸磋商进展积极的背景下，财政政策将聚焦落实中央政治局会议部署，注重资金效益和政策效果提升。

【评论】5月财政数据反映出经济运行中的复杂态势：收入延续正增长但增速放缓，显示税收结构优化与非税收入承压并存；支出增速回落，尤其是地方支出放缓，反映前期快速支出后财政空间收窄。土地出让收入大幅下降进一步凸显房地产市场低迷对政府性基金预算的拖累。中央支出加速与地方支出放缓的分化，提示需警惕区域财政不平衡风险。在经济压力有限、中美经贸磋商取得进展的背景下，财政政策短期加码可能性降低，但通过落实4月25日中央政治局会议部署，优化资金配置和政策传导效率仍将是重点。未来，财政需进一步平衡稳增长与防风险，精准支持实体经济与重点领域，结合货币政策与产业政策，形成合力推动经济高质量发展。

二、房地产行业资讯

6月16日，中交地产股份有限公司（*ST中地）发布《重大资产出售暨关联交易报告书（草案）》，宣布拟以1元价格将其房地产开发业务相关资产及负债转让给控股股东中交房地产集团有限公司。交易涵盖51家房地产开发企业的控参股权、应收款项及负债，旨在剥离亏损严重的重资产业务，聚焦物业服务、资产管理等轻资产业务。2024年，中交地产营收183亿元，同比下降44.6%，净亏损51.8亿元，净资产-35.8亿元，因资不抵债被实施退市风险警示。此次交易旨在降低89.75%的高资产负债率，缓解超200亿元到期债务压力，力争“保壳”。交易完成后，中交地产将转型轻资产运营，2024年物业管理业务收入7.28亿元，同比增长56.82%。

【评论】中交地产以1元价格剥离房地产开发业务，是其在资不抵债与退市风险双重压力下的“断臂求生”之举。2024年巨亏51.8亿元、资产负债率高达89.75%，反映了房地产市场低迷对高杠杆房企的致命冲击。向控股股东中交房地产集团转让重资产，既能迅速降低债务负担，又为轻资产转型腾出空间，物业管理业务56.82%的增长显示了潜在盈利点。然而，1元交易引发市场争议，被质疑为“甩包袱”，母公司接盘的财务压力不容忽视。轻资产模式的盈利能力短期内难以弥补地产业务缺口，转型面临人才、市场拓展等挑战。结合此前恒大113亿元不良资产包出售及万科495亿元巨亏，行业风险仍在扩散。未来，中交地产需借助中交集团资源，加速轻资产业务布局，同时完善交易合规性披露，以重塑市场信心，力争摆脱退市阴影。

三、不良资产行业资讯

（一）2021年，中迪投资7114.48万股股份因债权纠纷（债权方为中国长城资产管理股份有限公司）被司法冻结并公开拍卖。首次拍卖中，成都众兴以5.85亿元竞得但未按期补齐余款，构成“悔拍”，3000万元保证金被没收，1亿元已缴拍卖款被法院退还。第二次拍卖以2.55亿元成交，较首次低3.3亿元。长城资产对法院退还1亿元的决定提出执行异议，并要求追缴3.3亿元差价，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第22条及《拍卖法》第39条，认为原买受人应补足差价。法律专家表示，若能证明成都众兴与第二次竞买人广东润鸿存在恶意串通，追缴诉求可能获支持，但股权价值波动大，追缴合理性需法院进一步认定。

【评论】长城资产追缴3.3亿元拍卖差价及对法院退还1亿元拍卖款提出异议，凸显了不良资产处置中司法拍卖的复杂性与风险。《拍卖法》与最高法相关规定为追缴差价提供了法律依据，但成都众兴“悔拍”后法院退还1亿元的决定引发争议，可能削弱长城资产的债权回收能力。股权价值波动大、恶意串通认定的高门槛使得追缴诉求面临不确定性。结合长城资产2022年巨亏453亿元及房地产领域高风险敞口（2021年房地产业投资占比25.86%），此次“踩雷”事件进一步暴露了AMC在不良资产处置中的估值与风控挑战。未来，长城资产需优化尽调与定价机制，借助司法与市场化手段提升回收效率，同时监管部门应完善拍卖规则，平衡债权人权益与程序公平，助力金融风险化解。

（二）6月18日，中国信达资产管理股份有限公司发布公告，宣布总裁梁强离任，其总裁职责即日起由董事长张卫东代为履行，直至新任总裁到任。据财新报道，梁强已于6月13日履新中国东方资产管理股份有限公司党委书记，并即将担任总裁。此前，梁强自2022年10月起担任中国信达总裁，曾在中国华融资产管理公司、中国长城资产管理公司及中国东方资产管理公司任职。2025年一季度，中国信达实现营收178.92亿元，同比下降2.25%，归母净利润17.39亿元，同比下降33.76%，显示业绩承压。

【评论】梁强从中国信达总裁转任中国东方资产党委书记并即将执掌总裁，标志着中国四大AMC高管层再度迎来重要调整。作为不良资产处置领域的资深人士，梁强在信达期间推动了房地产等高风险项目的盘活（如“苏系黑马”项目），其履新东方资产或将为后者注入新的战略活力。然而，信达一季度营收与净利润双降，反映了房地产行业低迷对AMC盈利能力的持续挑战。张卫东暂代总裁职责，确保了管理层的平稳过渡，但新总裁人选的确定将是市场关注的焦点。结合中央汇金2024年接管四大AMC股权的背景，未来AMC间的业务协同与资源整合可能进一步加深。梁强的跨公司调动也提示行业需在风险防控与业务创新间寻求平衡，以应对复杂经济环境下的不良资产处置压力。

浙商资产研究院《金融行业周报》（第343期）