浙商资产研究院《金融行业周报》（第355期）
金融监管总局：银行业保险业总资产超500万亿元，五年新增实体经济融资170万亿元；京东产发联合瑞士合众与Eza Hill以17亿元收购凯德腾飞新加坡四处物流资产；2025年文旅行业倒闭潮：青海旅投破产清算，行业困局下如何破局；阿里资产“流拍再卖”模式首例成功：广州市花都区悦景阁604房溢价30万成交。9月22日，国务院新闻办举行“高质量完成‘十四五’规划”新闻发布会，金融监管总局局长李云泽表示，银行业保险业总资产超500万亿元，五年平均增长超9%，稳固全球最大信贷市场和第二大保险市场地位。五年新增实体经济融资170万亿元，科研技术贷款、制造业中长期贷款、基础设施贷款年均增长27.2%、21.7%、10.1%，普惠型小微企业贷款余额36万亿元。不良资产处置较“十三五”末增超40%，高风险机构数量与资产规模大幅压降，部分省份实现高风险中小机构清零。“十四五”期间累计处罚机构2万家次、责任人3.6万人次，监管体系全面强化。城市房地产融资协调机制支持白名单项目贷款超7万亿元，助力近2000万套住房交付，保障购房人权益。【评论】金融监管总局披露的“十四五”成绩单彰显了金融业在支持实体经济与风险防控中的关键作用，总资产超500万亿元、五年新增融资170万亿元，凸显了信贷主渠道对科技创新、制造业和基建的精准支持。普惠小微贷款余额翻倍且利率下降，结合不良资产处置增40%及高风险机构清零，显示了监管与行业协同化解风险的成效。房地产融资协调机制贷款超7万亿元，有效缓解房企流动性压力，呼应20家房企化债1.2万亿元的行业趋势。然而，国有六大行信用卡不良率全线上涨及房地产低迷提示潜在风险仍存，监管需警惕零售信贷与地产风险外溢。未来应深化穿透式监管与数字化风控，推动AMC（如长城资产金科重整）与政策协同，优化资源配置，平衡稳增长与防风险，确保金融支持新型工业化与经济高质量发展。近日，多家媒体披露，京东旗下基础设施投资与资产管理平台京东产发，将联合瑞士合众集团及高瓴资本支持的Eza Hill，以3.06亿新元（约17亿元人民币）的价格，从凯德腾飞房产信托（CapitaLand Ascendas REIT）手中收购新加坡四处物流资产。交易价格较物业总市场估值溢价6%，较原始购入价溢价21%。资产包括位于乌美路的工业资产，以及樟宜南街、裕廊东大厦（大士裕廊工业区附近）、班丹大道的物流仓库，总建筑面积约18.63万平方米，平均剩余土地年限27年，平均剩余租期1.6年。其中，班丹大道Senkee物流枢纽规模最大，建筑面积约8.78万平方米，售价1.4亿新元。三方计划将资产打包成REITs基金，明年于新加坡交易所挂牌，规模超10亿美元（约72亿元人民币），设立工作预计10月内完成。该收购是京东产发今年海外扩张动作之一，此前7月以2.5亿澳元收购澳大利亚Wacol物流中心，8月中旬以40亿港元收购香港佳宝食品超市，9月1日以超180亿估值向欧洲CECONOMY发出收购要约，今年累计投资近245亿元。【评论】京东产发以17亿元收购凯德腾飞新加坡四处物流资产，并计划打包REITs上市，彰显了京东在全球供应链布局中的战略雄心。本次交易通过与高瓴支持的Eza Hill合作，以溢价6%成交，未来还将打包成REITs基金，预计规模超10亿美元，将成为新加坡市场近一年来的最大新晋基金。然而，在全球物流地产波动及电商竞争加剧的背景下，平均租期仅1.6年的资产需警惕续租风险，结合今年245亿元海外投资（如澳大利亚Wacol中心、香港佳宝超市），京东需平衡扩张速度与资产回报。未来，此模式可为中国企业“走出去”提供借鉴，深化产融结合，推动物流基础设施国际化，但需加强风险评估，确保投资可持续性，为实体经济注入活力。（一）2025年一季度，国内旅游人次达17.94亿（同比增长26.4%），出游花费1.80万亿元（同比增长18.6%），但文旅行业却深陷困境。青海省旅游投资集团股份有限公司（青海旅投）及13家子公司宣布破产清算，耗尽4.8亿元注册资本，涉及2371万元无产权营地投资及3000万元倒贴收购资不抵债公司。云南、张家界、桂林、西安、大连、西藏等地文旅企业同样承压，44家上市文旅公司中25家营收负增长（占比56.8%）。航空公司如南方航空、中国东航、中国国航一季度分别亏损7.47亿元、9.95亿元、20.44亿元。人造古城镇如张家界大庸古城三年半亏损5.47亿元，折旧摊销成本超5000万元，51.3%游客认为古镇高度同质化。行业破局需深挖在地文化、推行精细化运营、构建长效治理体系，适应情绪主导、深度体验、短途自由行等消费趋势。【评论】青海旅投的破产清算与大庸古城的连年亏损，揭露了文旅行业“借壳搞基建”模式的致命缺陷，重资产高折旧与同质化开发导致资金链断裂。尽管2025年旅游人次与消费双增，行业却未能普遍受益，资金被折旧摊销、财务费用等吞噬，反映出缺乏文化IP与规划短视的问题。文旅行业需从流量驱动转向价值沉淀，深挖在地文化，精细化运营，长效治理结合的破局路径，契合市场深度体验趋势，但需警惕转型中的资金压力与市场波动。未来，文旅企业应借助政策支持（如准财政工具）与AMC处置经验（如金科重整），以匠心打造差异化产品，确保长期可持续发展与经济协同。（二）近日，在阿里资产平台，“广州市花都区公益路25号悦景阁604房”经23次出价、22次延时激烈竞争后成交，金额2410532元。这是阿里资产响应最高人民法院“终本清仓”号召，在2025年推出的“流拍再卖”创新模式全国首例成功成交标的。该模式针对以往流拍资产的“二次拍卖降价、变卖遇冷”困境，通过重新获客、恢复执行流程，助力资产流动。该房产位于广州市花都区悦景阁小区，建筑面积411.24平方米，规划为住宅，位于6-7层（总7层），朝南简装，无钥匙，已确权单独所有，但处于查封、抵押状态。2022年在广州市中级人民法院三轮强制拍卖失败后，申请人授权阿里资产重新引流，找到意向客户并获法院支持恢复执行，最终溢价30万成交，实现债权回收。【评论】阿里资产“流拍再卖”模式的首例成功，不仅打破了司法拍卖流拍资产“沉底”困境，还为全国终本库资产循环利用注入了活力。该案例中，通过数字化平台重新获客与恢复执行，实现了241万元成交的溢价结果，平衡了债权人回收与市场流动需求。阿里资产服务超4200家金融机构与3亿消费者，该案例凸显了其作为一站式平台的优势，进一步推动特殊资产的透明高效处置。然而，在房地产市场低迷与不良资产处置压力加大的背景下（如20家房企化债超1.2万亿元），此类模式需警惕估值波动与执行风险。未来，阿里资产可以深化与法院、AMC的协同，推动更多流拍资产“重生”，为优化营商环境与金融风险化解贡献力量，同时探索AI技术提升引流效率，确保司法拍卖的公平与高效。
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