浙商资产研究院《金融行业周报》（第361期）

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发布时间： 2025年11月17日 17:00

摘要

国泰金租招募破产投资人，金融租赁牌照寻“白衣骑士”；

万科加速变现广信资产包，3个月付款期显现金流压力；

"零首付"购房风险暴露，银行不良贷款率承压。

来源：浙商资产研究院

一、财经政策资讯

天津国泰金融租赁有限责任公司（国泰金租）管理人已于2025年11月10日正式发布破产投资人招募公告，报名期限为30天。该公司成立于2017年11月，注册资本20亿元，是全国第一家由大型综合型汽车制造企业发起设立的金融租赁公司，并持有中国汽车业第一张金融租赁牌照。国泰金租自2022年起已实际停业，2023年10月获金融监管部门批准进入破产程序，随后由天津市滨海新区人民法院裁定受理破产清算。此次招募旨在为这家持牌金融机构引入合格投资人，若招募成功，管理人将申请将破产清算程序转为重整程序。

【评论】目前国内对金融机构的态度是专业经营，关偏门走正门。类金融牌照在过去一段时间里较为紧俏，是因为银行出资困难需要类金融机构委托贷款或配合做结构化产品，但随着行为监管全覆盖，类金融牌照的此类价值收缩，未来只有回归产融结合本质才能继续发挥作用。

二、房地产行业资讯

万科近期将旗下广州万溪位于越秀区的两处商办物业摆上货架，要求买家在2025年12月15日前缴清全款，较短的付款周期引发市场对其现金流状况的关注。这两处物业均源自2017年万科以551亿元收购的广信资产包，该资产包包含广州核心城区16宗地块。今年以来，万科已启动三轮资产整售，累计8项资产寻求买家。尽管广信资产包被视为优质战略资源，但因涉及2800余起历史诉讼，七年间仅完成不足15%的开发规划。万科计划2025年通过资产盘活实现770亿元经营现金流入，此次资产处置是其兑现该目标的关键举措。

【评论】无论是房地产公司还是资产管理公司，在发展顺利时期都会有意收购“战略资产”用于过冬，这类战略资产通常具有非常诱人的估值修复潜力，但现实情况是在市场上交易的资产价格已经反映价值，交易价格远低于估值意味着估值修复的难度极大，房地产公司和资产管理公司若要使用战略资产过冬，则需要折上折的思路评估其价值。

三、不良资产行业资讯

近期，"高评高贷"违规操作引发的金融风险持续暴露。该操作通过虚高评估房价套取银行贷款，实现"零首付"购房，将风险转嫁至银行体系。2024年广州二手房价格下跌17.81%，但银行评估价更新滞后，为"高评高贷"提供操作空间。数据显示，10家银行个人住房贷款不良率超过1%，其中2家超过4%，接近国际警戒线。2025年9月至12月，司法拍卖平台新增住宅房产拍卖项目近6000项。目前，国家金融监督管理总局已在十余个省份发布风险提示，银行业正通过建立风险画像模型等措施加强风控。

【评论】高评高贷风险属于银行操作风险，利用做高评估值拉高贷款额度，实质上增加银行的风险敞口。银行对持有的个人住房贷款不良，如果集中挂牌抛售会增加市场抛压，不利于自身估值稳定，银行转移给资产管理公司仍不改变终端市场抛压重的问题。因此对于风险暴露，仍然需要资本实力强的机构集中承担，才是最稳健最经济的化解方法。

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