浙商资产研究院《金融行业周报》（第373期）
2025年中国政府债务约96万亿元，负债率约68.5%；AMC探索盘活抵债资产，东方资产商铺租赁权成功拍出。3月6日，新华社公布《关于2025年中央和地方预算执行情况与2026年中央和地方预算草案的报告》。数据显示，2025年末中国国债余额约41.23万亿元，地方政府债务余额约54.82万亿元，全国政府债务总余额约96.05万亿元，仍低于全国人大批准的约99.85万亿元债务限额。按当年国内生产总值约140.19万亿元计算，政府负债率约为68.5%。从结构看，中央政府承担约43%的债务，地方政府承担约57%。债务规模较2024年增长约17%，其中国债增长约19%，地方债增长约15%。地方债增长的重要原因之一，是中央推动以地方政府债券置换存量隐性债务，2025年发行约2.8万亿元地方债用于展期降息、化解风险。预算报告同时显示，2026年全国政府债务限额将提升至约111.74万亿元，以支持更加积极的财政政策。
【评论】从国际比较看，中国政府债务水平仍处于相对安全区间。若与国际机构数据对比，当前中国约68%的政府负债率明显低于多数发达经济体平均水平，财政仍保留一定举债空间。近年来政策重点在于“结构性化债”，即通过将隐性债务显性化、置换为规范政府债券，同时加强预算约束与融资平台整治，使债务管理更加透明可控。另一方面，财政政策在稳增长中的作用持续强化，通过扩大债务空间来支撑基础设施投资和公共支出。不过，未来债务管理的关键仍在于资金投向效率和资产回报能力——只有当新增债务能够形成可持续现金流或高质量公共资产，财政扩张才能保持长期可持续性。近期多地出现“二房东”经营暴雷事件，租客因押金无法退还、停水停电等问题陷入维权困境。在广州黄埔区至泰广场，一房东与运营方广州丰乐居物业因拖欠约500万元租金及物业费产生纠纷，房东要求租客重新签约并暂停水电系统，部分租客生活受到影响；在杭州栖湖公寓和余杭区西塘花苑，也因二房东拖欠租金或跑路导致租客被迫搬离；而在北京部分城中村项目中，因二房东违约引发房东与租客矛盾，甚至出现强制清退现象。业内认为，随着租金持续下行、空置率上升和保障性租赁住房大量入市，传统“包租转租”模式利润空间被压缩，部分二房东经营出现资金链断裂，从而引发集中暴雷。
【评论】“二房东”问题的集中爆发，本质上是租赁市场结构变化带来的结果。过去几年，在房租上涨和需求旺盛的环境下，“低价收房—改造加价出租”的模式能够快速盈利，但当租金下行、房源供给增加、租客选择变多时，资金链脆弱的包租模式便难以为继。与此同时，保障性租赁住房和品牌化长租公寓逐渐扩大供给，对传统二房东形成直接竞争。在这一背景下，行业正从个人化、分散化经营转向机构化、规范化运营。未来租赁市场的关键不只是房源数量，更在于资金监管、押金托管和合同保障等制度完善，只有建立更稳定的监管框架，才能在保障租客权益的同时推动住房租赁行业走向长期健康发展。在不良资产处置过程中，不动产抵押物因变现周期长、市场需求不足而成为处置难点。近日，中国东方资产管理股份有限公司河南省分公司将位于郑州东太康路“大上海城”26套房产的租赁运营权在阿里资产拍卖平台成功拍出，租赁面积约4.27万平方米，最终以每月约140.47万元成交，租期一年。该资产源于2021年法院裁定的以物抵债项目，属于AMC接收的不动产抵债资产之一。近年来，随着商业银行不良贷款规模扩大，不良资产处置机构开始尝试通过公开挂牌招租等方式盘活抵债资产。但在拍卖平台上，多数类似项目仍面临流拍，原因包括资产价值贬损、运营能力要求高、权属及管理成本问题等。业内认为，东方资产此次成功招租，为AMC通过市场化方式提升抵债资产运营效率提供了可借鉴案例。
【评论】从处置逻辑看，以物抵债只是债权清收链条中的过渡环节，真正难点在于后续资产运营与退出。过去房地产市场上行周期中，不动产抵押物被视为优质担保，但在市场低迷阶段，其流动性与价值稳定性明显下降，导致AMC在处置决策和周期控制上承受更大压力。通过公开招租方式引入专业运营方，本质上是将“被动持有资产”转变为“运营型资产管理”，既可以产生稳定现金流，也为未来出售创造条件。随着不良资产规模持续扩大，AMC角色正从单纯债权收购者向资产运营者转变，未来围绕商业物业、产业园区等抵债资产的专业化运营能力，将成为不良资产处置机构的重要竞争力。
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