八部门联合整治非法跨境证券活动，跨境投资监管全面趋严；远洋集团成立特殊资产中心，房企加速转向不良资产“投行化”赛道。5月22日，中国证监会会同八部门联合印发《综合整治非法跨境证券期货基金经营活动实施方案》，针对近年来快速增长的非法跨境投资活动开展系统性整治。《整治方案》明确提出五项重点任务：一是建立常态化协同监管机制，全面开展非法跨境经营监测排查，并及时清理相关互联网平台、广告及信息；二是约谈非法跨境经营的境外机构，督促其停止面向境内投资者违规展业；三是加强对境内银行账户服务和跨境资金汇出的监管，重点打击地下钱庄等非法资金跨境流动渠道；四是强化跨境监管协作，保障投资者资金安全并妥善处理投诉；五是完善制度建设，引导境内投资者通过合法渠道参与境外投资。【评论】此次八部门联合出台整治方案，意味着中国对非法跨境证券、期货、基金活动的监管已经从过去的“个案打击”，进入到“系统治理、全链条治理”阶段。近年来，大量境外券商、外汇平台、差价合约（CFD）平台以及所谓“美股港股开户通道”，通过互联网、社交媒体、自媒体广告等方式向境内投资者展业。一些机构并未获得中国境内业务资质，却通过“低门槛开户”“高杠杆交易”“免外汇限制”等宣传吸引投资者，背后往往伴随着资金违规出境、非法代理开户、洗钱风险甚至诈骗风险。尤其在美股、虚拟资产及高杠杆衍生品热度上升背景下，此类活动扩张速度明显加快。本次整治的核心变化，在于监管开始从“平台监管”延伸到“资金链监管”。方案中特别强调对境内银行账户服务与跨境汇款审核的监管，同时明确打击地下钱庄等非法资金通道，意味着未来跨境投资合规审核将进一步趋严。对于依赖第三方支付、地下换汇或“灰色通道”进行境外投资的模式，将面临更大监管压力。与此同时，此次政策也体现出监管对于“非法跨境展业”与“合法跨境投资”之间的明确区分。监管并非全面限制居民全球资产配置，而是希望将境外投资纳入可监管、可穿透、可追踪的合规框架。未来包括QDII、跨境理财通、沪深港通、ETF互联互通等正规渠道，仍将是居民参与海外资本市场的重要方向。从更深层次看，这也是金融开放进入“强监管开放”阶段的重要体现。过去几年，中国资本市场持续扩大开放，但与此同时，对于资金无序流动、非法金融活动及跨境风险传导的防范要求也明显提高。未来跨境金融业务的发展逻辑，将不再是“野蛮扩张”，而是更加强调持牌经营、资金可追踪以及投资者保护。日前，雅居乐集团因合作纠纷被债权人新濠国际向香港法院提交清盘呈请，消息公布后，公司股价跌至历史低位。此次纠纷源于双方2021年联合开发中山项目，但因雅居乐未履行合营协议条款，项目最终终止推进。香港法院将于2026年2月25日对此案进行聆讯。当前，雅居乐债务压力巨大。截至2024年末，公司总借款达489.16亿元，其中一年内到期债务高达383.26亿元，占比超过78%；净负债率达到103.6%。与此同时，公司销售持续恶化，2025年1-7月销售额仅47.66亿元，同比下降42%。虽然公司仍拥有超过3100万平方米土地储备，但多数集中于海南、云南等文旅项目以及中山、惠州等去化压力较大的城市，资产流动性偏弱。随着雅居乐陷入危机，昔日地产“华南五虎”——恒大、碧桂园、富力、雅居乐、合生创展，已全部进入深度调整阶段：恒大退市清盘，碧桂园推进债务重组，富力持续出售酒店资产，合生创展首次出现亏损，“高杠杆、高周转”的民营地产黄金时代基本结束。【评论】雅居乐遭遇清盘呈请，表面上是单一合作项目纠纷，背后反映的则是民营房企在行业下行周期中的系统性信用坍塌。对于房地产企业而言，清盘呈请最大的风险并不仅在法律层面，而在于其对市场信心、融资能力以及债务重组推进的冲击。一旦市场预期恶化，可能进一步触发交叉违约、资产冻结及销售下滑，形成负向循环。从行业角度看，“华南五虎”的集体沉浮，实际上标志着中国房地产旧模式的终结。过去二十年，房企依靠高杠杆融资、高周转开发与全国化扩张，实现规模快速膨胀，但在人口增速放缓、居民杠杆见顶、房地产需求分化背景下，这套模式已经难以持续。尤其是大量布局三四线城市、文旅项目与非核心区域的房企，在市场下行阶段面临资产流动性不足、销售回款困难的问题，风险迅速暴露。当前行业已经进入明显的“信用重构”阶段：拥有国资背景、核心城市资源、稳定融资渠道的房企，仍有机会通过债务重组、资产盘活逐步修复；而缺乏核心资产与持续融资能力的民营房企，则加速出清。碧桂园能够推进大规模债务重组，万科能够获得深铁持续支持，本质上都体现了“信用分层”下资源向头部与国资体系集中。未来房地产行业的核心竞争逻辑，也将从过去“拼规模、拼拿地、拼杠杆”，转向“拼现金流、拼运营、拼资产质量”。房地产不再是高速扩张行业，而会逐步回归重运营、低杠杆、长期持有的资产管理行业。对于行业而言，这是一次痛苦但必要的出清过程。5月15日，远洋集团牵头成立特殊资产中心，并举行揭牌仪式。信达资产、长城资产、东方资产、中信金融资产等60余家AMC、金融机构及相关机构共同参与。根据远洋方面介绍，特殊资产中心由全联房地产商会、远洋集团及盛世神州基金联合发起，目标是通过“投行化思维+市场化机制”切入不良资产盘活领域。该中心主要聚焦三大方向：一是组建专业团队，为高库存、停滞项目及商办改保租房等提供全周期盘活方案；二是建设国家级特殊资产数据库，打通估值、信息与数据壁垒；三是打造“资产—资金—服务”生态，联动AMC、险资、产业资本及REITs等长期资金，共同推动特殊资产盘活与退出。远洋方面表示，其未来不仅做传统代建，而是深度参与不良资产的价值评估、债务梳理、资金导入、运营管理及退出交易等全链条业务。此前，远洋已与AMC合作，通过“低价收购债权+专业运营管理”的模式参与部分地产不良项目盘活。【评论】远洋成立特殊资产中心，标志着房地产行业正在从“开发逻辑”加速转向“资产管理逻辑”，也意味着越来越多房企开始主动向不良资产行业转型。过去房地产行业的核心能力，是拿地、融资、销售与高周转开发；但在当前房地产进入存量时代后，市场需求放缓、资产价格调整、金融机构风险暴露，大量停滞项目、低效商业、烂尾资产与出险债权开始形成一个庞大的特殊资产市场。在这种背景下，“资产盘活能力”正在成为新的核心竞争力。远洋此次切入特殊资产赛道，本质上是一次“被动自救+主动转型”的双重选择。一方面，远洋自身就存在大量待盘活资产。其存量资产规模高达800亿至1000亿元，同时持有大量写字楼、物流及商业物业，在当前办公和商业市场承压环境下，不少资产面临收益率下降与流动性不足问题。通过成立特殊资产中心，远洋既是在盘活行业资产，也是在盘活自身资产。另一方面，远洋也看到了不良资产行业正在迎来新一轮扩张周期。当前金融机构、AMC及地方政府手中积累了大量地产风险资产，而传统AMC虽然具备金融与债权处置能力，却往往缺乏房地产开发、运营及产品重塑能力。远洋此类开发商则恰好具备工程建设、项目运营、招商管理等产业能力，因此双方天然形成互补关系。值得注意的是，此次揭牌仪式上四大AMC集体站台，意味着远洋实际上正在尝试构建一种“开发商+AMC+资金方”的协同模式：AMC负责收购和处置债权，远洋负责项目修复和运营，险资、REITs等长期资金负责退出承接。这种模式，与当前国内“保交楼”“盘活存量资产”“商办改保租房”等政策方向高度契合。不过，不良资产行业并非“稳赚生意”。特殊资产处置往往涉及复杂债权关系、司法程序、多方利益协调以及长周期资金占用，对企业的资金实力、风控能力与运营能力要求极高。而远洋自身目前仍处于亏损和流动性修复阶段，大规模进入特殊资产领域，意味着其未来将面临更高的资金消耗与管理压力。从更深层次看，这也反映出房地产行业未来的一种趋势：传统开发时代正在结束，未来能够活下来的房企，未必是最会卖房子的，而可能是最擅长资产运营、风险处置与资本运作的“地产投行”。
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