浙商资产研究院《金融行业周报》（第395期）

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发布时间： 2026年08月17日 17:00

摘要

互联网助贷行业迎来理性纠偏，监管从风险整治转向“规范发展与风险防范”并重；

上海出台工商业用地续期新规，存量商办资产迎来估值重构；

恒大清盘人追讨约60亿港元债务，隐蔽资金安排浮出水面，恒大风险处置进入深度追偿阶段。

来源：浙商资产研究院

一、财经政策资讯

8月10日至11日，中国互联网金融协会在上海召开互联网助贷业务规范发展专题座谈会，组织银行、消费金融公司、助贷平台等行业机构，围绕合规整改、风险形势、自律管理及业务规范发展等问题进行交流。会议指出，前期个别机构发生的违法违规风险事件，暴露出部分助贷机构合规治理不足、风控能力薄弱等问题，行业仍需持续强化合规管理，坚决杜绝违规经营行为。

与此同时，会议强调应客观看待互联网助贷业务的普惠金融价值，避免因个别机构风险而产生“一刀切”式收缩。助贷业务在扩大金融服务覆盖面、服务中小微群体、提升信贷资源配置效率等方面具有一定积极作用，应在风险可控和合规经营的基础上保持合理发展，防止行业集中收缩引发风险传导和次生风险。

下一步，中国互联网金融协会将持续开展行业座谈，完善助贷平台会员自律管理体系，并组织行业机构研究制定更加具体、可执行的自律准则和规范标准，推动行业从风险整治阶段逐步转向规范化、高质量发展阶段。

【评论】此次座谈会释放出的重要信号，是互联网助贷行业监管思路正在从单纯“压降风险”向“风险整治+规范发展”转变。前期针对助贷行业的监管整顿，核心是纠正部分平台无序扩张、收费不透明、风控责任不清以及资金安全管理不到位等问题，而此次会议则进一步强调，在风险出清的同时不能因噎废食，需要重新认识合规助贷机构在普惠金融体系中的功能定位。

从银行角度来看，助贷平台的价值并不只是提供流量，更重要的是通过线上获客、数据分析、风险筛选、贷后管理等方式降低银行服务长尾客户的成本。尤其是在消费金融、小微企业贷款等领域，如果银行完全依靠自身渠道和传统风控模式，很难覆盖大量低金额、分散化的客户。因此，合规助贷模式仍具有现实需求。但此次会议并不意味着监管对助贷行业重新“放松”，而更接近于在风险整治基础上的重新定边界。未来助贷机构能否继续发展，关键不再是流量规模和贷款撮合能力，而是合规能力、风险管理能力以及与金融机构之间的责任边界。特别是在还款资金安全、合作模式、风险分担、数据使用等方面，行业将面临更加明确的规范要求。

从行业竞争格局来看，监管趋严反而可能加速助贷行业分化。此前依靠流量、低成本获客和激进扩张实现增长的平台，可能继续面临业务收缩；而具备较强技术能力、风控体系和合规基础的平台，则有望在行业出清后获得更多市场份额。换言之，未来助贷行业可能由“流量竞争”逐步转向“合规+风控+服务能力”竞争。对于银行而言，此次会议同样具有重要意义。银行不能简单将助贷平台视为外部获客渠道，而应进一步加强合作机构准入、业务流程管理和风险监测，明确银行与助贷机构各自承担的责任，防止通过外部合作机构变相弱化自身风险管理责任。

二、房地产行业资讯

7月31日，上海市住房城乡建设、规划资源等部门联合印发工商业项目土地使用权续期相关指导意见，明确对工业、商业、办公、旅游、娱乐、教育、科技、文化、卫生、体育等非住宅用地，原则上以续期为常态、不续期为例外。对于剩余年限不足3年的项目，可申请到期续期；符合条件的优质项目，在剩余年限不足原出让年限一半时，还可申请提前续期。续期年限实行弹性安排，最短可从5年起，但累计不得超过法定最高年限。

在续期价格方面，政策建立与产业绩效、区域市场价格及资产运营情况相挂钩的定价机制，续期土地价格原则上不得低于对应级别基准地价的70%。对于拟发行REITs的项目，续期年限也可根据实际情况确定。与此同时，对于因公共利益需要收回或产业绩效较差的项目，续期将受到相应限制；如权利人不申请续期，土地及地上建筑物原则上由政府无偿收回。

【评论】上海此次出台工商业用地续期规则，最大的意义并不只是解决“土地到期怎么办”的现实问题，而是首次较为系统地建立了非住宅用地续期的制度框架。过去商办、产业园、工业厂房等资产临近土地使用权到期时，由于续期规则、续期成本和处置方式存在较大不确定性，市场往往会对资产进行明显折价。此次政策将“能不能续”进一步转化为“怎么续、续多久、多少钱续”的可计算问题，有利于降低存量资产估值中的制度性不确定性。

从资产管理角度看，政策实际上建立了一套“绩效—地价—资产价值”的联动机制。对于产业运营能力强、纳税贡献高、就业带动明显的优质项目，续期成本有望得到一定优惠，长期经营预期更加稳定；而对于低效产业、低出租率商办以及缺乏运营能力的存量资产，续期成本和后续运营成本可能进一步暴露其真实价值。这意味着未来工商业地产的估值逻辑将更加从“土地稀缺性”转向“持续经营能力+现金流+续期成本”。

尤其值得关注的是散售型商办资产。此类资产过去最大的风险并非单纯的土地期限，而是产权高度分散、统一运营困难以及业主之间利益诉求不一致。此次允许不同权利人选择不同续期期限，虽然提高了政策灵活性，但也可能进一步增加整栋物业在实际续期、公共设施维护和统一运营方面的协调成本。因此，对于投资机构而言，未来收购此类资产不能只看账面价格，更需要评估产权集中度、剩余土地年限、业主结构、运营能力以及潜在续期成本。

从不良资产投资角度看，这一政策也可能创造新的资产重估和盘活机会。部分过去因“土地到期不确定性”而被低估的产业园、商业物业和办公资产，其估值折价可能逐步收窄；与此同时，一些经营效率低、产权分散、现金流无法覆盖续期及运营成本的资产，则可能加速出清。未来市场或将出现更加明显的分化：优质存量资产获得估值修复，低效资产则面临市场化淘汰。

更深层次看，上海此次探索具有一定的制度试验意义。我国房地产市场正在从增量开发逐步转向存量运营，土地使用权续期问题也将越来越频繁地进入资产交易、抵押融资、资产证券化和城市更新领域。此次政策通过明确续期规则、价格机制和退出机制，实际上是在为存量房地产建立更加完整的生命周期管理制度。

不过需要看到，工商业用地与住宅用地的法律属性、公共政策目标和社会影响存在明显差异，因此不能简单推导“商办续期规则=住宅70年产权续期方案”。但从政策演进角度看，上海先对工商业用地进行制度探索，确实有助于积累土地续期、价值评估、产权协调和城市更新方面的实践经验。未来住宅建设用地使用权到期如何制度化解决，仍值得持续关注。

三、不良资产行业资讯

8月7日，据《南华早报》报道，香港高等法院近日驳回盈佳国际置业提出的禁制令申请，允许中国恒大旗下State Hero Holdings继续通过清盘程序追讨约59.7亿港元债务。该笔资金与2021年恒大汽车260亿港元定向增发有关，交易安排中出现“香港借出港元、内地收到等值人民币”的资金闭环。盈佳国际置业曾主张相关资金属于过桥安排、无需实际偿还，并提出双方存在不强制执行借款的口头协议，但香港高等法院认为相关口头协议系“近期捏造”，驳回其抗辩。

该案件进一步揭示了恒大集团在风险爆发前复杂的资金运作安排。恒大清盘人接管后，正通过诉讼等方式追查历史交易、关联资金及管理层责任。截至2026年5月，恒大清盘人披露的资产回收额约2.55亿美元，而债权申报规模约450亿美元，资产回收与债权规模之间仍存在巨大缺口。

【评论】首先，本案再次说明大型民营地产集团风险暴露后，历史资金安排的复杂程度远超普通债务违约。2021年恒大汽车融资过程中，表面上是港元股权融资，实际上资金安排同时涉及境内人民币资金、境外港元资金以及多层主体之间的借款和转账。对于清盘人而言，真正需要厘清的已经不只是“谁欠谁多少钱”，而是每一笔资金究竟是什么性质、最终流向何处、是否存在关联交易以及是否存在损害债权人利益的安排。

其次，香港法院对“口头协议近期捏造”的认定，对于恒大清盘追偿具有较强的示范意义。进入清盘程序后，过去管理层之间形成的非正式安排很难对抗正式合同以及银行流水、资金凭证等客观证据。对于大型企业风险处置而言，这意味着历史交易的法律效力最终需要经受穿透式司法审查。如果债务人仅以“内部默契”“口头约定”等方式试图否定书面债务，未来在清盘诉讼中将面临越来越大的举证压力。

再次，从资产管理和不良资产处置角度看，本案也是典型的“资产回收率决定最终损失率”案例。恒大目前申报债权约450亿美元，而截至2026年5月披露的资产回收额仅约2.55亿美元，二者差距巨大。在这种情况下，清盘人继续追索历史债权、追究管理层责任以及调查关联交易，并不是“为了打官司而打官司”，而是因为传统资产出售能够实现的回收空间可能已经十分有限，司法追偿成为提高最终回收率的重要渠道。

更值得关注的是，恒大清盘人的追偿范围已经从单笔债务逐步扩大至许家印及前高管、审计机构等相关主体。这意味着恒大风险处置正在进入更加纵深的阶段：不仅要处置剩余资产，还要追究造成损失的责任主体，尽可能把能够追回的资金重新纳入债权人受偿池。

从不良资产投资角度看，这类案件也提示一个重要问题：大型房地产企业的“不良资产”不能简单理解为抵押物价值。在资产价格下行、抵押物处置周期拉长之后，历史交易追偿、关联方债权、股东责任以及管理层责任同样可能成为重要的价值来源。因此，对于类似大型地产集团的风险资产，未来不良资产机构的核心能力可能越来越体现为资产穿透、司法追偿、关联交易调查和复杂交易结构识别能力，而不仅仅是传统的抵押物处置能力。

总体来看，恒大清盘已经进入“能查尽查、能追尽追、能诉尽诉”的深度处置阶段。对于规模庞大的恒大债权而言，单靠出售存量房地产项目很难弥补巨额债务缺口，后续清盘人能否通过复杂交易追偿、关联方追责以及境内外司法协作进一步扩大资产回收，将直接影响最终债权人的受偿水平。

恒大集团及许家印案一审宣判

浙商资产研究院《金融行业周报》（第394期）