浙商资产研究院《金融行业周报》（第347期）
上半年财政政策力度加大节奏前置，下半年聚焦存量政策落实与适度加码；易居企业控股深陷危机：2024年亏损12.73亿元，裁员超90%，债务重组艰难；贝莱德断贷7.8亿元，上海北岸长风两栋写字楼被鼎一投资7亿元“捡漏”；中原资产17.2亿元收购中原信托不良债权，深化信托-AMC合作模式2025年上半年，财政政策以“更加积极”的姿态，通过力度加大、节奏前置和结构优化，发挥资金引导效应，对冲外部环境不利影响，推动经济回升向好。下半年，财政部门将聚焦存量政策落实，加快落地见效。中美关税谈判进展积极，国内经济表现超预期，全年目标压力较小。全口径广义财政空间超7万亿元，可用资金充足。鉴于内生动能不足及外部“灰犀牛”“黑天鹅”风险，财政或适时适度加码，准财政工具重启、盘活地方债结存限额、提前下达明年部分地方债额度可能性较高。【评论】上半年财政政策的“力度加大、节奏前置”有效稳定了经济预期，结合5月财政收入正增（0.1%）和社融增速持稳（8.7%），为实现全年5.3% GDP增速目标奠定了基础。广义财政空间超7万亿元为下半年政策操作提供了充足弹药，存量政策落实将进一步释放资金效益。然而，地方财政支出增速放缓（5月仅0.9%）和土地出让收入下滑（-14.6%）反映出房地产市场低迷对财政的拖累，叠加外部风险的不确定性，内生动能仍需提振。下半年准财政工具重启及地方债限额盘活将为经济注入新动力，但需警惕债务规模扩大对地方财政的长期压力。未来，财政政策应精准聚焦科技创新、绿色转型等领域，优化支出结构，确保资金高效使用，同时与货币政策协同，平衡稳增长与防风险，助力经济持续向好。易居企业控股（2048.HK），作为房地产代理行业曾经的“航母”，2024年陷入严重危机。年报显示，公司收入37.98亿元，同比下降14.58%；净亏损12.73亿元，亏损规模扩大2.71%，连续四年累计亏损超200亿元。员工从2018年上市时的24218人锐减至2024年底的1770人，裁员超90%。审计机构对财报“不发表意见”，质疑财务数据透明度及持续经营能力。资产负债率高达479.68%，流动比率仅0.11，现金储备接近枯竭，境外债务重组进展缓慢。易居2018年上市时引入恒大、万科、碧桂园等26家头部房企及阿里巴巴、华侨城等基石投资者，深度绑定大客户模式在地产繁荣期带来高收益，但在房企“暴雷潮”中受重创，尤其是对恒大的依赖（2015-2017年恒大贡献收入占比22.3%-35.1%）导致风险集中。【评论】易居企业控股的困境是房地产行业深度调整的缩影，其深度绑定恒大、万科等头部房企的商业模式在市场繁荣期缔造辉煌，却在房企债务危机中遭遇致命反噬。2024年亏损12.73亿元、裁员超90%及资产负债率高达479.68%，凸显其财务与运营的双重危机。审计机构“不发表意见”进一步动摇了市场信心，债务重组的缓慢进展加剧了持续经营风险。易居创始人周忻的关系网与“易居沃顿”平台虽为其争取了资源优势，但过度依赖单一客户（如恒大）暴露了业务模式的脆弱性。结合此前报道（如恒大113亿元不良资产包出售、万科495亿元巨亏），房企风险外溢已波及代理行业。未来，易居需加速债务重组，优化客户结构，探索多元化服务模式，同时借助政策支持盘活资产，方能摆脱危机，为行业提供风险管理的警示案例。（一）7月10日，市场消息称，全球最大资产管理公司贝莱德因未偿还7.8亿元人民币贷款，其2017年以12亿元收购的上海普陀区北岸长风E栋和G栋写字楼被渣打银行收回。鼎一投资以7亿元（折价48%）接盘该资产，并完成交割。北岸长风项目由北京天虹控股集团开发，包含4栋小独栋办公楼、6栋高层办公楼、1栋五星级酒店及1栋商业中心，E栋面积逾2万平方米，G栋不到7000平方米，2017年收购单价约4.3万元/平方米。2024年，该项目租金下滑至3.2-5.8元/平方米/天，物业管理费11元/平方米/月，空置率达34.7%，反映上海写字楼市场低迷。贝莱德首付4.2亿元，贷款7.8亿元，此次断供导致其损失首付及潜在追索风险。【评论】贝莱德断贷7.8亿元导致北岸长风两栋写字楼被收回，鼎一投资以7亿元“捡漏”，折射出上海商业地产市场的低迷与投资机构的止损抉择。北岸长风租金低至3.2-5.8元/平方米/天，空置率高达34.7%，远高于上海甲级写字楼平均水平（2024年三季度21.5%），叠加区域供应过剩，迫使贝莱德放弃持续亏损资产。鼎一投资低价接盘，显示不良资产处置市场活跃，但需警惕后续运营与市场回暖的不确定性。结合此前报道（如长城资产转让华西银行股权），AMC与投资机构在房地产不良资产领域的博弈加剧。未来，接盘方需优化租赁策略，借助政策支持盘活资产，而贝莱德的断供案例或引发更多机构重新评估商业地产投资风险，银行也需加强贷款风控以应对潜在违约潮。（二）6月29日，中原资产管理有限公司与中原信托有限公司签署《债权转让协议》，中原信托向中原资产转让不良债权，价款17.2亿元，合同已生效。作为河南省属骨干金融企业，中原资产以维护区域金融稳定、服务实体经济为定位，通过此次收购优化河南金融生态环境，预计提升公司收益及偿债能力。交易经内部决策机构审议并符合法律法规。截至2024年末，中原资产经营稳健，盈利良好，风险可控。信托与AMC合作模式受《金融资产管理公司不良资产业务管理办法》支持，涵盖信托计划等不良资产处置，未来将在企业重组、破产重整等领域深化，助力金融风险化解与实体经济复苏。【评论】中原资产以17.2亿元收购中原信托不良债权，体现了地方AMC与信托公司在不良资产处置中的协同深化，为河南区域金融稳定注入新动能。交易不仅优化中原资产的资产组合，预计提升盈利与偿债能力，还通过市场化手段加速中原信托风险资产出清，契合国家金融监管政策导向。《金融资产管理公司不良资产业务管理办法》为信托-AMC合作提供了明确支持，覆盖信托计划等多样化资产，凸显了双方在资源整合与风险化解中的互补优势。然而，不良债权处置需警惕估值风险与市场波动，特别是在房地产等高风险领域。未来，中原资产应借助专业处置能力，探索重组、资产证券化等创新路径，与信托公司深化合作，共同挖掘困境资产价值，为区域经济复苏与金融体系稳定贡献力量。
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